北京中科专注治疗白癜风 http://pf.39.net/bdfyy/bdfzd/index.html贝壳Q4的财报出来，没想到超预期。趁热写下自己对这个赛道、这家公司的理解，以及如何估值。并不是因为涨了才吹，写这一篇目的是希望看到更全面的视角，理解不同行业不同标的之间如何差异化配置。年贝壳创立，当年GTV将将超过1万亿，往后每年GTV目标是增加1万亿，到年实现5万亿GTV。19年2万亿达成，20年目标3万亿，但由于疫情，管理层把目标做过向下调整。昨天Q4财报出来，全年GTV打到3.5万亿，可以说超过经营规划的目标很多。这个行业的生意模式足够好吗作为居住服务的交易平台型公司，不管是新房还是二手房业务，和房地产周期有较强关联关系。20年疫情因素导致货币增发，叠加5年一个小轮回的房产涨价周期，所以房价涨了很多，深圳上海杭州东莞等城市是涨价急先锋。美国的二手房交易服务型公司zillow和expi同样也发生了业绩爆发。贝壳20年GVT达到3.5万亿，营收是基于GTV的抽佣，所以当房价上涨，即使交易量不上升，它的收入同样在涨。所以你一定发现了特别之处，央行放水出来的货币流向各种大类资产，造成“奢侈”类别的商品大幅通货膨胀，这些钱又通过公司提供的服务被公司回收。不管川总拜总怎么发救济金，最后钱都通过公司提供的产品和服务回流向公司了。回收的这些货币提升了利润，股东收益变多。股东通过投资这门生意实现了通胀豁免。而房价会不会崩掉这种玄学问题，我们完全可以绕开它。只要全世界的银行还接受房产作为核心抵押品之一，那么围绕房产的一套金融体系就一直会存在，房产的价值有保障。所以一个优先回收水源的行业是非常性感的。这个公司的增长动力来自于哪里刨去通胀豁免因素，我们谈一谈公司内生增长动力。贝壳的GTV增长64.5%，门店增长25%，经纪人增长37.9%，拆解下来会发现GTV增长包含了核心权重城市房价上涨、需求上升带来的影响。经纪人的人效、店效提升是很缓慢的，但今年人效上升也得益于需求量上升。叠加周期因素的需求爆发其实难以持续。更应该